A garantia do aluguel é a resposta à pergunta que todo proprietário faz — “e se ele não pagar?” — e à que todo inquilino faz — “e se eu não tiver fiador?”. A lei prevê quatro modalidades, permite só uma por contrato, e cada uma distribui custo e risco de um jeito. Escolher a errada custa dinheiro para um lado e sono para o outro.
Em 30 segundos
- Quatro garantias: fiador, caução, seguro-fiança e título de capitalização.
- Uma só por contrato — exigir duas é nulo.
- Caução: no máximo 3 aluguéis, em poupança, devolvida com rendimento.
- Seguro-fiança custa ao inquilino cerca de 1 a 2 aluguéis por ano, sem fiador.
- Fiador responde até a entrega das chaves, mesmo após o prazo — salvo exoneração.
- Só uma garantia — e a lei diz quais
- Fiador: a mais usada e a mais difícil de conseguir
- Caução: até 3 aluguéis, em conta que rende
- Seguro-fiança: o inquilino paga para não ter fiador
- Título de capitalização: a menos conhecida
- Comparativo: custo, risco e quem prefere qual
- O que acontece quando a garantia é acionada
- Perguntas frequentes
Só uma garantia — e a lei diz quais
O art. 37 da Lei do Inquilinato lista as quatro e o art. 43 pune quem exige mais de uma: a cláusula é nula e a cobrança em duplicidade é contravenção. Ou seja, “fiador e três meses de depósito” não é rigor — é ilegal. Ademais, o contrato pode ser feito sem garantia nenhuma; nesse caso, a lei compensa o locador com o direito de pedir o despejo mais rápido em caso de atraso. Portanto, a escolha é entre uma das quatro ou nenhuma.
Fiador: a mais usada e a mais difícil de conseguir
O fiador responde com o próprio patrimônio pelo que o inquilino dever: aluguel, encargos, multa, reparos. Em geral se exige que ele tenha imóvel próprio na mesma cidade — e esse imóvel, se for o único, pode ser penhorado: a fiança em locação é a exceção à impenhorabilidade do bem de família. De fato, é por isso que ninguém quer ser fiador. Ademais, a fiança dura até a devolução das chaves, mesmo depois de vencido o prazo do contrato, a menos que o fiador se exonere por escrito com 120 dias de aviso.
Fiança prestada por pessoa casada sem a assinatura do cônjuge é ineficaz — o locador descobre na hora de executar. Portanto, o termo de fiança leva as duas assinaturas, RG, CPF e a matrícula do imóvel do fiador anexada.
Caução: até 3 aluguéis, em conta que rende
O inquilino deposita até três aluguéis numa caderneta de poupança em nome das duas partes. Ao fim do contrato, recebe de volta com os rendimentos — descontado o que dever. Uma vez que o valor é limitado, a caução cobre pouco: dois meses de atraso e o reparo do piso já a consomem. Contudo, para o inquilino sem fiador e sem querer pagar seguro, é a mais barata. Ademais, a caução pode ser em bens (um carro, por exemplo), embora seja raro.
Seguro-fiança: o inquilino paga para não ter fiador
Uma seguradora garante ao proprietário o pagamento de aluguel e encargos, e cobra do inquilino um prêmio anual — em geral entre um e dois aluguéis por ano, conforme a análise de crédito e a cobertura. Para o proprietário é a melhor garantia: cobre aluguel, encargos, multa e, em alguns planos, danos ao imóvel e pintura, com a seguradora assumindo a ação de despejo. Para o inquilino é a mais cara, e o valor não volta. Portanto, quem paga o seguro compra a liberdade de não pedir favor a ninguém.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOTítulo de capitalização: a menos conhecida
O inquilino compra um título de capitalização (em geral de 6 a 12 aluguéis) que fica vinculado ao contrato. Ao fim, resgata o valor — corrigido, e com direito aos sorteios. Funciona como uma caução maior, com o dinheiro numa instituição financeira. Contudo, exige que o inquilino tenha o valor parado por todo o contrato, o que a torna pouco usada.
Comparativo: custo, risco e quem prefere qual
| Garantia | Custo para o inquilino | Cobertura para o dono | Quem costuma preferir |
|---|---|---|---|
| Fiador | Zero (o custo é o favor) | Alta — patrimônio do fiador | Proprietário |
| Caução | Zero (volta com juros) | Baixa — 3 aluguéis | Inquilino |
| Seguro-fiança | 1 a 2 aluguéis/ano, não volta | Alta — e com despejo pela seguradora | Proprietário e imobiliária |
| Capitalização | Dinheiro parado, volta corrigido | Média — 6 a 12 aluguéis | Poucos |
Na prática do mercado, o seguro-fiança vem ganhando espaço porque resolve os dois lados: o dono tem cobertura e o inquilino não precisa de fiador. A caução segue como a porta de entrada de quem tem pouco. Por fim, o fiador continua a mais comum entre família e amigos — e a mais litigiosa.
O que acontece quando a garantia é acionada
- Inquilino atrasaO locador notifica. Com seguro, a seguradora paga e cobra o inquilino; com fiador, o locador cobra os dois; com caução, desconta no fim.
- DespejoAção por falta de pagamento, com liminar em contratos sem garantia ou com a garantia exaurida. Ademais, o inquilino pode purgar a mora pagando tudo no prazo da ação.
- Danos na saídaO laudo de vistoria de saída contra o de entrada define o valor. A garantia cobre o que o inquilino não pagar. Como fazer o laudo está em vistoria de entrada e saída.
- EncerramentoChaves devolvidas, contas quitadas, garantia liberada: caução devolvida, fiador exonerado, apólice encerrada. Por fim, tudo por escrito.
Organizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Quais são as garantias de aluguel permitidas por lei?
Fiador, caução, seguro-fiança e título de capitalização. Apenas uma por contrato.
O proprietário pode exigir fiador e caução?
Não. Exigir mais de uma garantia é nulo e é contravenção penal (art. 43).
Qual o valor máximo da caução?
Três aluguéis, depositados em poupança e devolvidos com rendimento.
Quanto custa o seguro-fiança?
Em geral de um a dois aluguéis por ano, pago pelo inquilino, sem devolução. Contudo, o valor depende da análise da seguradora e da cobertura contratada.
O fiador pode perder a casa?
Pode. O imóvel do fiador em locação é exceção à impenhorabilidade do bem de família.
O fiador pode sair do contrato?
Sim, por exoneração escrita, respondendo ainda por 120 dias após o aviso. Ademais, o locador pode então exigir nova garantia.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A pergunta certa não é “qual garantia é melhor” — é “para quem”. O seguro protege o dono e liberta o inquilino; a caução protege pouco e custa nada. Escolha sabendo o que está comprando.
O acompanhamento é gratuito. Vai alugar ou colocar para alugar? Não faça isso sozinho.
Conte se você é o dono ou o inquilino, e o valor do aluguel. Retornamos com a comparação para o seu caso.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37 a 42 — garantias locatícias; art. 43 — exigência de mais de uma garantia — publicação de 18/10/1991
- Lei nº 8.009/1990, art. 3º, VII — o imóvel do fiador em locação não é impenhorável — publicação de 29/03/1990
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Valores de prêmio de seguro-fiança e condições de título de capitalização são definidos por cada seguradora e instituição; os percentuais aqui são referência de mercado.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
