A vistoria de entrada e saída do aluguel é o documento que decide, no fim do contrato, se o inquilino recebe a caução de volta ou paga uma pintura inteira. Sem laudo de entrada, não existe como provar que o risco no piso já estava lá — e a lei resolve a dúvida contra quem não documentou. Este é o método: o que registrar, como fotografar e onde fica a linha entre desgaste e dano.
Em 30 segundos
- O laudo de entrada é anexo do contrato, assinado pelas duas partes.
- Registre cômodo por cômodo: piso, parede, teto, esquadria, elétrica, hidráulica, itens.
- Foto de tudo, com data, inclusive do que está perfeito.
- Desgaste normal é do dono; dano é do inquilino — a lei traça a linha.
- O laudo de saída se compara ao de entrada, item por item.
Por que a vistoria decide a devolução
A lei diz que o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural do uso. A frase inteira depende de uma pergunta: em que estado ele recebeu? Só o laudo de entrada responde. Uma vez que a devolução acontece anos depois, com outra memória e às vezes outro proprietário, o que não está escrito e fotografado não existe. Portanto, a vistoria protege os dois lados — e quem mais perde sem ela é o inquilino, que precisa provar o que já estava ruim.
Vistoria de entrega (imóvel novo)
Comprador × construtoraAponta defeitos de obra para a construtora consertar. Outro momento, outro documento — está em vistoria de entrega do imóvel.
Vistoria de locação
Locador × locatárioDescreve o estado do imóvel no dia da entrada, para comparação na saída. Não é para consertar; é para registrar.
O laudo de entrada: como fazer
- Vá com o imóvel vazio e limpoAntes da mudança, de dia, com luz e água ligadas. Ademais, as duas partes presentes — ou a imobiliária representando o dono.
- Um cômodo por vez, na mesma ordemPiso, paredes, teto, portas e janelas, pontos de luz e tomadas, torneiras e ralos, e os itens que ficam (armários, box, chuveiro, cortinas).
- Descreva o estado, não só o defeito“Piso cerâmico bege, bom estado, um risco de 10 cm próximo à porta” — e não só “risco no piso”. O bom estado também precisa estar escrito.
- Conte e testeQuantas chaves, controles, lâmpadas funcionando, tomadas com energia, chuveiro esquentando. Por fim, a leitura dos medidores de água, luz e gás.
- Assinem e anexemLaudo datado, assinado pelas duas partes, com as fotos referenciadas por cômodo. Vira anexo do contrato — ver as cláusulas do contrato de locação.
Foto e vídeo: a prova que não discute
Como fotografar
- Cada parede inteira, de frente, com luz; depois cada detalhe de perto, com uma moeda ou régua para escala.
- Piso de cada cômodo: geral e os pontos com risco, trinca ou peça solta.
- Esquadrias abertas e fechadas, e o estado das telas e vidros.
- Um vídeo contínuo percorrendo o imóvel, narrando o que vê — 5 minutos que valem uma perícia.
- Os medidores com a leitura legível.
- Envie tudo por e-mail para a outra parte no mesmo dia: a data fica registrada.
Desgaste normal × dano: a linha que a lei traça
| Situação | Desgaste normal (dono) | Dano (inquilino) |
|---|---|---|
| Pintura | Desbotada, pequenas marcas de móvel após anos | Furos em excesso, cor trocada, mancha de gordura |
| Piso | Brilho perdido, micro-riscos de uso | Peça quebrada, risco fundo de arrasto, queimadura |
| Esquadrias | Roldana gasta, borracha ressecada | Vidro quebrado, tela rasgada, fechadura forçada |
| Hidráulica | Vedante de torneira, mangueira ressecada | Vaso trincado, ralo entupido por descuido |
| Elétrica | Interruptor amarelado | Tomada queimada por sobrecarga, ponto arrancado |
| Armários | Dobradiça folgada pelo uso | Porta quebrada, gaveta faltando, cupim por umidade não avisada |
Pintura tem vida útil. Inquilino que ficou cinco anos devolve paredes que precisariam de tinta de qualquer jeito — cobrar pintura completa dele é cobrar o desgaste normal. Ademais, em contratos longos, o justo é o rateio pelo tempo, não o valor cheio.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
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Na devolução, o imóvel vazio e limpo é percorrido na mesma ordem, com o laudo de entrada na mão, item por item: o que está igual, o que é desgaste, o que é dano. O que é dano vira orçamento — de preferência dois — e o valor é apresentado ao inquilino por escrito. Ele pode reparar por conta própria antes da entrega das chaves, o que costuma sair mais barato. Portanto, marque a vistoria de saída alguns dias antes da data final, para haver tempo de corrigir. Por fim, o saldo (caução menos danos, ou cobrança pela garantia) é acertado por escrito — como cada garantia responde está em garantias do aluguel.
Pintura: a briga mais comum
Cláusula de “devolver pintado” é válida — desde que o imóvel tenha sido entregue pintado, e o laudo de entrada diga isso. Se o inquilino recebeu com paredes gastas, não deve devolver novas. Se recebeu recém-pintado e ficou pouco tempo, deve. Uma vez que a pintura é o item de maior valor na saída, o laudo de entrada precisa dizer explicitamente: “pintura nova, cor X, sem marcas”, com foto. Ademais, combine no contrato a cor e o tipo de tinta da devolução — evita a discussão sobre “branco gelo” e “branco neve”.
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Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
A vistoria de entrada do aluguel é obrigatória?
A lei não a impõe, mas exige a devolução no estado em que o imóvel foi recebido — e só o laudo prova esse estado. Na prática, é indispensável.
Quem faz a vistoria de locação?
A imobiliária, o proprietário ou um vistoriador contratado — sempre com o inquilino presente e assinando. Ademais, o inquilino pode fazer o próprio registro fotográfico.
O inquilino tem que devolver o imóvel pintado?
Se recebeu pintado e o contrato prevê, sim. Se recebeu com pintura gasta, não — devolve no estado em que recebeu, descontado o desgaste normal.
O que é desgaste natural do uso?
O que o tempo e o uso cuidadoso causam: brilho do piso, tinta desbotada, borracha ressecada. Dano é o que vem de descuido ou mau uso.
E se não houver laudo de entrada?
A presunção é de que o imóvel foi entregue em bom estado — o que pesa contra o inquilino. Portanto, quem aluga sem laudo deve ao menos fotografar tudo e enviar por e-mail no primeiro dia.
Posso contestar o laudo de saída?
Sim. Compare com o de entrada, item por item, e peça orçamentos próprios. Sem acordo, o caminho é o Juizado Especial.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A vistoria bem feita leva uma hora e evita a única briga de locação que vejo se repetir todo ano: a pintura. Escreva o estado, fotografe tudo — inclusive o que está perfeito.
O acompanhamento é gratuito. Vai alugar ou colocar para alugar? Não faça isso sozinho.
Conte a situação. Enviamos o roteiro do laudo e o que registrar no seu caso.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 23, III e V — devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo desgaste natural; realizar a imediata reparação dos danos que causar — publicação de 18/10/1991
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. A distinção entre desgaste e dano é avaliada caso a caso; em disputa, prevalecem os laudos e as fotos datadas.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
