As benfeitorias do inquilino são as obras e melhorias que ele faz no imóvel alugado. A pergunta que sempre aparece no fim do contrato é se o dono tem de pagar por elas. A resposta depende de duas coisas: o tipo de benfeitoria e o que o contrato diz. Este artigo separa os três tipos e mostra quando cabe indenização.
- Necessária: indenizável mesmo sem autorização do dono.
- Útil: indenizável só se o dono autorizou.
- Voluptuária: não se indeniza; o inquilino pode retirar, se não danificar o imóvel.
- O contrato pode afastar tudo isso: a cláusula de renúncia é válida (Súmula 335 do STJ).
Os três tipos de benfeitoria
A definição vem do Código Civil, e é ela que a Lei do Inquilinato usa. O critério é a finalidade da obra, não o valor gasto.
| Tipo | Definição do Código Civil | Indenização na locação |
|---|---|---|
| Necessária | Conserva o bem ou evita que ele se deteriore | Sim, mesmo sem autorização do dono |
| Útil | Aumenta ou facilita o uso do bem | Sim, desde que autorizada |
| Voluptuária | Mero deleite ou recreio; não aumenta o uso habitual, ainda que seja cara | Não; pode ser retirada se não afetar a estrutura |
Para dar forma à definição, pense em situações hipotéticas. Trocar um trecho de cano que vaza dentro da parede tende a ser necessária, porque evita a deterioração. Instalar grade na janela ou um armário embutido tende a ser útil, porque facilita o uso. Um jardim decorativo ou um revestimento de luxo, em geral, é voluptuária. Cada caso concreto, porém, depende das circunstâncias e pode ser discutido.
Quando o dono tem que indenizar
Pela Lei do Inquilinato, salvo cláusula em contrário, as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino são indenizáveis ainda que não autorizadas pelo dono. As úteis só são indenizáveis se autorizadas. As voluptuárias não são indenizadas em nenhum caso, mas o inquilino pode levá-las embora no fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Vale lembrar o outro lado: o inquilino não pode mudar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do dono. E reparo de dano causado por ele, pela família ou por visitas é obrigação dele, não benfeitoria.
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Direito de retenção
Nas benfeitorias necessárias e nas úteis autorizadas, a lei dá ao inquilino o direito de retenção: ele pode continuar no imóvel até ser indenizado. Na prática, esse direito costuma ser discutido dentro da ação de despejo, e não funciona como licença para parar de pagar o aluguel. O caminho processual está explicado em despejo por falta de pagamento: prazos e como funciona.
A cláusula de renúncia
Quase todo contrato de locação traz uma cláusula em que o inquilino renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Ela é válida: o STJ consolidou esse entendimento na Súmula 335. Ou seja, se o inquilino assinou a renúncia, em regra não recebe nem pelas necessárias.
Benfeitoria ou acessão?
Existe um limite para a renúncia. Em 2024, a Terceira Turma do STJ decidiu que a cláusula de renúncia às benfeitorias não alcança as acessões. Benfeitoria é melhoria em algo que já existe; acessão é construção nova que se incorpora ao imóvel. No caso julgado, o inquilino tinha construído uma academia no imóvel, a obra foi tratada como acessão e, como ele agiu de boa-fé, o tribunal reconheceu o direito à indenização.
Como o inquilino se protege
- Leia o contratoProcure a cláusula de benfeitorias e a de renúncia antes de qualquer obra.
- Peça autorização por escritoDescreva a obra, o valor estimado e se haverá indenização.
- Guarde notas e fotosAntes, durante e depois: é a prova do que foi feito e de quanto custou.
- Registre na vistoria de saídaO laudo final mostra o estado em que o imóvel foi devolvido.
O laudo de saída é a peça que fecha a conta. Como montar o de entrada e o de saída está em vistoria de entrada e saída do aluguel. E, quando a obra mexe em área comum ou na estrutura de prédio, a regra técnica está em ART para reforma em condomínio.
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Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
O proprietário é obrigado a pagar a reforma feita pelo inquilino?
A cláusula de renúncia às benfeitorias é válida?
O inquilino pode levar o que instalou?
Léo Shelter
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atende Ribeirão Preto, Sertãozinho e região
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto compilado no Planalto — consultada em 12/10/2026
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), texto compilado no Planalto — consultada em 12/10/2026
- STJ, Súmula 335 (Terceira Seção) — aprovada em 25/04/2007
- STJ, notícia do REsp 1.931.087 (Terceira Turma): renúncia a benfeitorias não alcança acessões — publicação de 27/02/2024
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
