Laudêmio e foro são cobranças da União sobre imóveis construídos em terrenos que pertencem a ela, como os terrenos de marinha. Não são impostos: o governo federal as chama de receitas patrimoniais, uma contraprestação pelo uso privilegiado de um bem que é de todos. Quem compra apartamento ou casa no litoral precisa saber de antemão se o imóvel está nessa situação, porque a escritura não sai sem a certidão da Secretaria do Patrimônio da União.
Os três percentuais incidem sobre o valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Ou seja, a base é o terreno, e não o prédio nem a casa construída sobre ele.
O que é terreno de marinha
A definição está no Decreto-Lei 9.760, de 1946. São terrenos de marinha os situados numa faixa de 33 metros, medidos para o lado da terra, a partir da linha do preamar médio de 1831, na costa, nas margens de rios e lagoas onde se sinta a influência das marés, e em volta de ilhas nessa mesma condição. A referência de 1831 foi escolhida para dar segurança às demarcações, que são feitas pela própria SPU. Áreas aterradas depois disso viram acrescidos de marinha, que também são da União.
- Laudêmio
- Valor pago à União antes da venda onerosa do imóvel: 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno.
- Foro
- Valor anual pago por quem tem o imóvel em regime de aforamento: 0,6% do domínio pleno.
- Taxa de ocupação
- Valor anual pago por quem tem inscrição de ocupação: 2% do domínio pleno.
- Aforamento
- Contrato em que a União entrega ao particular 83% do domínio útil e mantém 17%.
- Ocupação
- Ato precário: o imóvel é 100% da União e o ocupante tem o direito de uso.
- RIP
- Registro Imobiliário Patrimonial, o número do imóvel no cadastro da SPU.
Quem paga o laudêmio e quem paga o foro
| Cobrança | Quanto | Quando | Quem paga |
|---|---|---|---|
| Laudêmio | 5% do domínio pleno do terreno | Antes de cada venda onerosa | Vendedor |
| Foro | 0,6% do domínio pleno | Todo ano, no aforamento | Titular do imóvel |
| Taxa de ocupação | 2% do domínio pleno | Todo ano, na ocupação | Titular do imóvel |
| Multa de transferência | 0,50% ao mês ou fração sobre o valor do terreno | Se o cadastro não for transferido em 60 dias | Comprador |
O decreto-lei diz que a transferência depende do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, e a página da SPU repete que o pagamento é de responsabilidade dele. Nada impede que as partes negociem quem arca com o custo no preço, mas o recolhimento precisa estar feito antes da escritura. Já o comprador tem uma obrigação própria: depois de concluída a transmissão, pedir à SPU a transferência do cadastro para o seu nome em até 60 dias, sob pena de multa.
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Como funciona na compra
- Descubra se o imóvel é da UniãoPeça ao vendedor o número RIP e confira a matrícula. Se houver RIP, o imóvel está no cadastro da SPU.
- Calcule o laudêmioA SPU calcula o valor a pedido do interessado e gera a ficha de cálculo, paga por DARF.
- Emita a CATCom o laudêmio pago, a Certidão de Autorização para Transferência sai pelo portal da SPU e vale 90 dias.
- Lavre e registreCom a CAT, o tabelião lavra a escritura e o registro de imóveis faz o registro.
- Transfira o cadastroO comprador pede à SPU, em até 60 dias, a troca do responsável pelo imóvel.
A ordem dos atos de cartório, que vale para qualquer imóvel, está em transferência do imóvel para o seu nome. E o laudêmio pago entra no custo de aquisição para o Imposto de Renda, segundo o Perguntas e Respostas da Receita; o tema está em como declarar imóvel no Imposto de Renda.
Dá para deixar de pagar foro?
A lei prevê a remição do aforamento nas zonas em que não subsistam os motivos do regime, autorizada pela SPU. O valor da remição corresponde a 17% do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, e o certificado é averbado no registro de imóveis. Fora dessas hipóteses, foro e taxa de ocupação continuam devidos todo ano.
Organizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Quem paga o laudêmio, comprador ou vendedor?
O laudêmio é calculado sobre o preço de venda?
Qual a diferença entre foro e taxa de ocupação?
O que acontece se eu não transferir o cadastro na SPU?
Léo Shelter
- Engenheiro civil
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- Decreto-Lei nº 2.398/1987, texto compilado no Planalto — consultada em 13/10/2026
- Decreto-Lei nº 9.760/1946, texto compilado no Planalto — consultada em 13/10/2026
- MGI/SPU, página Receitas Patrimoniais — atualizada em 05/06/2024
- MGI/SPU, página Terrenos de Marinha — atualizada em 08/11/2024
- gov.br, serviço Emitir a Certidão de Autorização para Transferência (CAT) — consultada em 13/10/2026
- Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, versão 1.00 — publicação de 23/04/2026
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
