Você comprou um imóvel, pagou tudo, tem o contrato — e o vendedor sumiu, morreu, ou simplesmente se recusa a assinar a escritura. Sem ela, o imóvel continua no nome dele na matrícula. A adjudicação compulsória é o remédio: o Estado transfere a propriedade para você no lugar do vendedor. E, desde 2022, dá para fazer direto no cartório, sem ação judicial.
Em 30 segundos
- Serve para quem pagou o preço e tem compromisso de compra e venda, mas não conseguiu a escritura.
- Desde a Lei 14.382/2022, pode ser feita no Registro de Imóveis, com advogado.
- Exige prova de quitação e a notificação do vendedor (ou herdeiros), que não responde ou se recusa.
- O cartório registra a propriedade em seu nome — o vendedor não precisa assinar nada.
- Contrato registrado facilita; contrato particular não impede.
O problema: pagou, tem o contrato, não tem a escritura
O compromisso de compra e venda gera a obrigação de o vendedor outorgar a escritura quando o preço for pago. Quando ele não cumpre — por recusa, sumiço, morte com herdeiros que não se entendem, ou empresa que fechou —, o comprador fica com um imóvel que é seu na prática e de outro no registro. Uma vez que sem matrícula não há venda, financiamento nem herança limpa, o problema não se resolve com o tempo; piora. Como a proposta e o contrato deveriam ter sido feitos está em contrato de compra e venda de imóveis.
O que é adjudicação compulsória
É a decisão — judicial ou, agora, registral — que substitui a vontade do vendedor: em vez da escritura que ele não dá, o imóvel é adjudicado (atribuído) ao comprador e registrado em seu nome. O direito nasce do art. 1.418 do Código Civil (o promitente comprador pode exigir a escritura e, negada, pedir a adjudicação) e o rito extrajudicial está no art. 216-B da Lei de Registros Públicos, regulamentado pelo Provimento 149/2023 do CNJ. Ademais, o compromisso não precisa estar registrado para isso — o STJ já pacificou (Súmula 239).
Adjudicação compulsória
Você comprou e pagouHá um negócio: contrato e quitação. O que falta é a formalidade da escritura. De fato, é o caso de quem tem os papéis.
Usucapião
Você possui há anosNão há contrato válido ou ele não é suficiente; o que há é posse longa. Contudo, o prazo é o da lei — 5 a 15 anos. Veja usucapião de imóvel.
Extrajudicial: o caminho no Registro de Imóveis desde 2022
- Advogado e requerimentoObrigatório. O advogado monta o requerimento com a história do negócio, o contrato e a prova de pagamento, e o apresenta ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
- Prova da quitaçãoRecibos, comprovantes bancários, declaração de quitação. Sem prova do pagamento integral, não há adjudicação. Ademais, quem pagou em dinheiro sem recibo terá dificuldade.
- Notificação do vendedorO cartório notifica o promitente vendedor (ou os herdeiros) para outorgar a escritura ou impugnar em 15 dias. Se ele não for encontrado, a notificação é por edital.
- Silêncio ou anuênciaSem impugnação fundamentada, o oficial faz o registro. Por fim, a matrícula passa para o seu nome — sem assinatura de quem sumiu.
Se o vendedor impugnar com fundamento (alegando que faltou pagamento, por exemplo), o procedimento no cartório para e o caminho vira a ação judicial. Portanto, quanto mais completa a prova de quitação, menos espaço para impugnação — e mais rápido o registro.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETORequisitos e documentos
O kit do requerimento
- Compromisso (ou promessa) de compra e venda, ou cessão de direitos — assinado, com testemunhas se particular.
- Prova do pagamento integral do preço.
- Certidão da matrícula atualizada, mostrando o imóvel em nome do vendedor.
- Certidão de que não há ação que discuta o contrato (distribuidores).
- Documentos das partes; se o vendedor morreu, dos herdeiros ou do inventariante.
- ITBI recolhido — o imposto de transmissão é devido na adjudicação.
- O requerimento assinado por advogado, com a lista de quem deve ser notificado.
Quando ainda é preciso ir à Justiça
Impugnação fundamentada, contrato com cláusulas discutidas (saldo em aberto, revisão de preço), imóvel com ônus que impede a transferência, ou vendedor incapaz sem representante — nesses casos a via é a ação de adjudicação compulsória, com sentença que vale como título. Ademais, a ação judicial também é a saída quando o cartório da sua comarca ainda não opera o procedimento. Em qualquer via, a base é a mesma: contrato e quitação.
Adjudicação × usucapião: qual é o seu caso
| Situação | Caminho | Por quê |
|---|---|---|
| Contrato assinado e preço pago, vendedor sumiu | Adjudicação compulsória | Há negócio e quitação |
| Contrato assinado, mas falta pagar parte | Nenhum ainda | Quite primeiro; sem quitação não há adjudicação |
| Comprou “de gaveta” há 15 anos, sem recibo | Usucapião | Falta prova do negócio, sobra posse longa |
| Herdou a posse dos pais, sem escritura | Usucapião (ou inventário, se havia matrícula) | Depende do que existia em nome deles |
| Vendedor morreu e os herdeiros não assinam | Adjudicação compulsória | Os herdeiros são notificados no lugar dele |
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Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
O que é adjudicação compulsória?
A transferência do imóvel ao comprador que pagou o preço e não conseguiu a escritura do vendedor — por decisão judicial ou, desde 2022, por procedimento no Registro de Imóveis.
Adjudicação compulsória extrajudicial: como funciona?
Com advogado, requerimento no cartório de registro com contrato e prova de quitação; o vendedor é notificado; sem impugnação, o oficial registra o imóvel em seu nome.
O contrato precisa estar registrado?
Não. A Súmula 239 do STJ dispensa o registro do compromisso para a adjudicação.
E se o vendedor morreu?
Os herdeiros (ou o espólio) são notificados no lugar dele. Ademais, a adjudicação continua cabível.
Quanto tempo leva?
No cartório, meses — depende da notificação. Na Justiça, anos.
Paga ITBI?
Sim: a adjudicação é uma transmissão, e o imposto municipal é devido para registrar.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
É o caso mais injusto que chega no balcão: a pessoa pagou tudo e não consegue nem financiar uma reforma. Desde 2022 a saída é no cartório — e é rápida quando o recibo existe.
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Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.417 e 1.418 — direito do promitente comprador à adjudicação compulsória — publicação de 10/01/2002
- Lei nº 6.015/1973, art. 216-B — adjudicação compulsória extrajudicial (incluído pela Lei nº 14.382/2022); Provimento CNJ nº 149/2023 (arts. 440-A e seguintes) — publicação de 27/06/2022
- Súmula 239 do STJ — o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso — publicação de 30/08/2000
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Requisitos e provas são analisados caso a caso pelo advogado e pelo oficial de registro.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
