O inventário extrajudicial é o inventário feito em cartório de notas, por escritura pública, em vez de processo judicial — em semanas, não em anos. Vale quando os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo. Este guia cobre quem pode, o passo a passo, os documentos, o custo (ITCMD, cartório, advogado), o prazo e o que fazer para vender o imóvel depois.
Em 30 segundos
- Cabe quando todos os herdeiros são maiores e capazes e concordam com a partilha.
- Exige advogado; é feito no tabelião de notas de qualquer cidade.
- O custo tem três partes: ITCMD (imposto estadual), escritura e registro (tabela do estado) e honorários.
- Prazo típico: semanas a poucos meses, quando a documentação está completa.
- O imóvel só pode ser vendido depois da partilha registrada na matrícula.
Quando o inventário pode ser no cartório
Extrajudicial (cartório)
Cabe quandoTodos os herdeiros são maiores e capazes, há consenso sobre a partilha e há advogado. Testamento não impede mais, desde que homologado ou registrado — a regra foi flexibilizada pelo CNJ em 2024.
Judicial
Obrigatório quandoHá herdeiro menor ou incapaz sem acordo, discordância entre herdeiros, ou testamento com disposição que exija decisão do juiz. Contudo, mesmo o judicial pode ser consensual e rápido.
A Resolução 35 do CNJ permite fazer a escritura em qualquer tabelionato do país, não só na cidade do falecido — o que ajuda quando a família está espalhada.
O passo a passo
- Contratar o advogadoObrigatório na via extrajudicial. Um só advogado pode representar todos os herdeiros, se estiverem de acordo.
- Reunir documentos e listar os bensDo falecido, dos herdeiros e de cada bem (imóveis, veículos, contas, dívidas). Ademais, é aqui que se descobre pendência: imóvel sem matrícula, IPTU atrasado, financiamento em aberto.
- Avaliar os bens e calcular o ITCMDA base do imposto é o valor dos bens; para imóvel, a Fazenda estadual usa o valor venal ou de referência — e pode discordar do valor declarado. Paga-se a guia antes da escritura.
- Minuta e escrituraO advogado e o tabelião preparam a minuta com a partilha; os herdeiros assinam a escritura pública de inventário e partilha.
- RegistroA escritura vai ao Registro de Imóveis de cada imóvel para averbar a partilha na matrícula. Só então cada herdeiro é dono da sua parte — e pode vender.
Documentos
A lista básica
- Do falecido: certidão de óbito, RG/CPF, certidão de casamento ou de união estável, certidão de inexistência de testamento (Censec), certidão negativa da Receita.
- Dos herdeiros e cônjuges: RG, CPF, certidão de casamento, comprovante de endereço.
- De cada imóvel: matrícula atualizada, carnê ou certidão de IPTU, certidão negativa de débitos municipais.
- De outros bens: documento do veículo, extratos bancários na data do óbito, contratos.
- Dívidas do falecido: boletos, contratos, certidões — o espólio paga antes de partilhar.
- A guia do ITCMD paga e a declaração à Fazenda estadual.
Quanto custa: ITCMD, cartório e advogado
O ITCMD é a maior parte: cada estado fixa a alíquota (o teto nacional é 8%; São Paulo aplica 4%) e há isenções para pequenos patrimônios, conforme a lei estadual. As custas de escritura e registro seguem tabela progressiva pelo valor dos bens. Portanto, o custo total é uma função do patrimônio — e o valor atribuído ao imóvel decide o imposto.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOO valor do imóvel: por que ele decide o imposto
Declarar o imóvel por valor baixo demais convida a Fazenda a arbitrar outro — e a autuar. Declarar alto demais paga imposto à toa. A base legal é o valor de mercado (ou o de referência do estado, quando maior). Um laudo de avaliação por engenheiro, pela NBR 14653, documenta o valor com método e fundamentação: serve para o ITCMD, para os herdeiros concordarem com a partilha e para quem vai comprar a parte do outro. Como funciona está em avaliação de imóveis com laudo de engenheiro.
Quando um herdeiro fica com o imóvel e outro com dinheiro, a diferença entre as cotas pode ser tratada como doação, com ITCMD próprio. Ademais, sem avaliação, ninguém sabe se a partilha foi justa. Portanto, o laudo protege os dois lados.
Prazo: o que é rápido e o que atrasa
| Etapa | Quando anda | O que trava |
|---|---|---|
| Documentos | 1 a 3 semanas | Certidão de casamento antiga, imóvel sem matrícula, herdeiro no exterior |
| ITCMD | Dias, se o valor for aceito | Fazenda discorda do valor declarado; parcelamento |
| Escritura | Dias, com minuta aprovada | Herdeiro que muda de ideia; procuração vencida |
| Registro | Até 30 dias por imóvel | Exigência do oficial: divergência de área, nome, estado civil |
A lei prevê prazo de 2 meses do óbito para abrir o inventário; passado ele, alguns estados cobram multa sobre o ITCMD. Portanto, não espere “a família decidir” — abra e decida dentro.
Vender o imóvel da herança
Antes da partilha registrada, o imóvel é do espólio e nenhum herdeiro vende sozinho; a saída é a cessão de direitos hereditários ou a venda dentro da própria escritura de inventário. Depois do registro, é uma venda comum — com todos os herdeiros (e cônjuges) assinando. O que muda no registro depois da partilha está em registro de imóveis: o que você precisa saber.
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Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Quanto custa um inventário extrajudicial?
ITCMD (alíquota do estado, até 8%; 4% em São Paulo), custas de escritura e registro pela tabela do estado, e honorários do advogado. O total depende do valor dos bens.
Quanto tempo leva?
Com documentação completa e ITCMD pago, semanas a poucos meses. Pendência de documento é o que estica.
Precisa de advogado?
Sim, obrigatoriamente. Um só pode representar todos os herdeiros de acordo.
Pode ser feito em qualquer cartório?
Sim, em qualquer tabelionato de notas do país (Resolução CNJ 35).
Tem herdeiro menor: dá para fazer no cartório?
Em regra não — vai à Justiça. Há exceções recentes com partilha igualitária e participação do Ministério Público; o advogado avalia.
Posso vender o imóvel antes de terminar?
Só por cessão de direitos hereditários ou dentro da escritura. A venda comum exige a partilha registrada.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
O inventário que demora anos quase nunca é por causa da lei — é por causa de um documento que ninguém foi buscar. A lista acima é o que resolvo antes de encaminhar.
Organizamos o caso e encaminhamos a advogado parceiro. Não decida sozinho.
Conte quem são os herdeiros e quais são os bens. Organizamos e encaminhamos ao advogado parceiro.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 11.441/2007 — inventário, partilha, separação e divórcio por via administrativa; Resolução CNJ nº 35/2007 (com as alterações da Resolução nº 571/2024) — publicação de 04/01/2007
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.784 e 1.791 (saisine e indivisibilidade), 1.997 (dívidas do espólio) — publicação de 10/01/2002
- Resolução do Senado nº 9/1992 — alíquota máxima do ITCMD (8%); Lei estadual SP nº 10.705/2000 (4%) — publicação de 05/05/1992
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Alíquotas, isenções e custas variam por estado; prazos e multas seguem a lei estadual.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
