Lei do Inquilinato na prática: o que o dono pode e o que não pode fazer

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A Lei do Inquilinato na prática é menos sobre o contrato e mais sobre o dia a dia: o dono pode entrar no imóvel? Pode pedir de volta antes do fim do prazo? Pode vender com o inquilino morando lá? Este guia responde a essas perguntas com o que a lei diz, sem juridiquês, separando o que o proprietário pode do que ele não pode fazer.

Duas coisas ficam de fora daqui porque têm artigo próprio: as cláusulas do contrato, que estão em contrato de locação: as cláusulas que não podem faltar, e a ação por falta de pagamento, explicada em despejo por falta de pagamento: prazos e como funciona.

Visita ao imóvel alugado: com hora marcada

O imóvel é do dono, mas a posse, durante a locação, é do inquilino. Por isso a Lei do Inquilinato manda o locatário permitir a vistoria pelo locador ou por quem ele indicar, mediante combinação prévia de dia e hora. Aparecer sem aviso, usar cópia da chave ou entrar na ausência do morador não está entre os direitos do proprietário.

A mesma regra vale quando o imóvel está à venda: o inquilino deve admitir que ele seja visitado e examinado por interessados, também com horário combinado. Na prática, vale combinar por escrito, por mensagem, uma janela fixa de visitas. Assim, ninguém depende de boa vontade a cada ligação.

Retomar o imóvel: quando o dono pode pedir de volta

Durante o prazo combinado, a regra é seca: o locador não pode reaver o imóvel. O inquilino, ao contrário, pode devolver antes, pagando a multa proporcional ao tempo que faltava (a conta está em multa do contrato de aluguel).

Mesmo durante o prazo, a lei permite desfazer a locação em quatro situações: acordo entre as partes; infração legal ou contratual; falta de pagamento do aluguel e dos encargos; e reparos urgentes exigidos pelo Poder Público que não possam ser feitos com o inquilino no imóvel. Em qualquer delas, se o inquilino não sai, o caminho é a ação de despejo — nunca trocar a fechadura ou cortar água e luz.

Terminado o prazo, o que acontece depende de o contrato ter sido feito por 30 meses ou mais ou por menos que isso. Nos contratos mais curtos, a lei só deixa o dono retomar em hipóteses específicas, como uso próprio, uso de ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio, obra aprovada que aumente a área construída ou locação contínua por mais de cinco anos. O detalhe de cada prazo está no artigo do contrato, já citado acima.

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Reajuste e revisão do aluguel

O valor do aluguel é livre, com três proibições: não pode ser fixado em moeda estrangeira, nem atrelado à variação cambial, nem ao salário mínimo. O reajuste segue o índice escolhido no contrato, e a lei que trata de reajuste em contratos determina que ele tenha periodicidade de pelo menos um ano — cláusula de reajuste semestral, por exemplo, é nula. Para fazer a conta do índice, veja reajuste de aluguel: como calcular com IGP-M ou IPCA.

Reajuste e revisão são coisas diferentes. O reajuste só corrige o valor pelo índice. Já a revisão leva o aluguel ao preço de mercado e pode ser acertada a qualquer momento, se as duas partes concordarem. Sem acordo, dono ou inquilino só podem pedir a revisão na Justiça depois de três anos de contrato ou do último acordo de valor.

Outro limite pouco conhecido: na locação tradicional, o dono não pode exigir o aluguel adiantado. A exceção é o contrato sem nenhuma garantia, em que ele pode cobrar até o sexto dia útil do mês que vai começar, e a locação por temporada. Cobrar adiantado fora disso é contravenção penal pela própria Lei do Inquilinato.

Vender o imóvel alugado

O dono pode vender o imóvel alugado a qualquer momento. O contrato não impede a venda, mas a venda também não apaga o contrato sozinha. Quem compra pode encerrar a locação dando 90 dias para o inquilino desocupar, e precisa fazer isso nos 90 dias seguintes ao registro da compra; depois disso, presume-se que aceitou manter a locação.

Existe uma proteção para o inquilino: se o contrato é por prazo determinado, tem cláusula de vigência em caso de alienação e está averbado na matrícula do imóvel, o comprador é obrigado a respeitar o prazo até o fim. Sem uma dessas três condições, vale o aviso de 90 dias.

A preferência do inquilino na compra

Antes de vender a um terceiro, o dono precisa oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições. A comunicação pode ser judicial, extrajudicial ou por outro meio de ciência inequívoca, e precisa trazer o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais e onde a documentação pode ser examinada.

A preferência não vale em todo tipo de transferência. Ficam de fora a venda por decisão judicial, a permuta, a doação e operações societárias, como integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Se o imóvel tiver mais de um dono, a preferência do coproprietário vem antes da do inquilino.

Perguntas frequentes