Quando alguém calcula a parcela do financiamento em casa e o número não bate com o do banco, a explicação costuma estar aqui. A parcela tem quatro componentes, e dois deles quase nunca entram na conta caseira: os seguros obrigatórios e a tarifa de administração.
Em 30 segundos
- A parcela é amortização + juros + seguros + tarifa.
- O valor do seguro depende de idade, saldo devedor e valor do imóvel.
- Por isso dois compradores com a mesma renda recebem parcelas diferentes.
- No SAC o seguro tende a cair junto com o saldo devedor.
- Comparar propostas pela taxa nominal ignora justamente essa parte.
O seguro está dentro da parcela
| Item | Valor |
|---|---|
| Amortização | a fatia que abate a dívida |
| Juros | incidem sobre o saldo devedor |
| Seguro MIP | calculado sobre o saldo devedor e a idade |
| Seguro DFI | calculado sobre o valor do imóvel |
| Tarifa de administração | valor fixo mensal do contrato |
O que faz o valor subir
Fatores que elevam o seguro
- Idade mais alta do proponente, no MIP.
- Saldo devedor maior, uma vez que a cobertura acompanha a dívida.
- Valor do imóvel mais alto, no DFI.
- Mais de um proponente pode alterar a composição da cobertura.
- Prazo mais longo, que mantém saldo alto por mais tempo.
Por que idade pesa tanto
O MIP cobre morte e invalidez permanente. Uma vez que o risco desses eventos cresce com a idade, o prêmio acompanha — e essa é a razão pela qual a data de nascimento é pedida logo na simulação. Portanto, dois compradores com a mesma renda, o mesmo imóvel e o mesmo prazo podem receber parcelas diferentes só por causa disso.
Como a análise olha a parcela CHEIA — com seguro dentro —, um seguro mais caro reduz o valor de imóvel que você consegue financiar com a mesma renda. De fato, é um dos motivos pelos quais a simulação diverge da expectativa, como explicamos em simulador x aprovação.
O seguro cai com o tempo — ou não
No SAC
Tende a cairO saldo devedor diminui mais rápido, e a parte do seguro calculada sobre ele acompanha.
Na Price
Cai devagarO saldo demora mais a baixar no início, então o seguro permanece alto por mais tempo.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOO efeito da idade corre no sentido contrário: você envelhece durante o contrato. Portanto, o resultado líquido depende de qual dos dois movimentos pesa mais no seu caso. A comparação entre os sistemas está em SAC ou Price.
Como comparar propostas incluindo o seguro
A única forma honesta é pelo Custo Efetivo Total, que reúne juros, seguros, tarifas e demais encargos num número só. Uma vez que a taxa nominal ignora tudo isso, comparar por ela é comparar metade da conta. Detalhamos em como ler a tabela de juros e o CET.
Dá para reduzir?
Caminhos possíveis
- Amortizar: saldo menor significa cobertura menor no MIP.
- Escolher prazo mais curto, quando a parcela permitir.
- Avaliar a apresentação de apólice de outra seguradora, conforme as regras vigentes.
- Compor a compra com quem tem perfil que reduza o prêmio.
- Conferir se os dados informados na contratação estão corretos.
Perguntas frequentes
Quanto o seguro representa da parcela?
Varia muito conforme idade, saldo e valor do imóvel — por isso não publicamos percentual. Portanto, peça a composição da parcela ao banco.
O seguro é cobrado à parte?
Não: ele compõe o valor da prestação mensal.
Posso recusar o seguro?
Ele é obrigatório no crédito imobiliário. Contudo, a legislação prevê possibilidade de apresentar apólice de outra seguradora, atendidos os requisitos.
Casal paga seguro em dobro?
A cobertura costuma seguir a proporção da renda de cada um. Ademais, isso muda o cálculo.
O que os seguros cobrem?
MIP cobre morte e invalidez; DFI, danos físicos ao imóvel. Veja o que cada um cobre.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
Peça sempre a composição da parcela, e não só o valor final. Ver quanto é juro, quanto é seguro e quanto é tarifa muda a conversa — inclusive porque mostra onde dá para agir e onde não dá.
O acompanhamento da compra é gratuito: habilitação, vinculação do CRECI, proposta, pagamento e registro. Vai comprar? Não faça isso sozinho.
Mande a composição que o banco informou. Ajudamos a ler cada linha.
Falar com o Léo no WhatsAppMetodologia. Em resumo: Prêmios de seguro são calculados por seguradora conforme idade, saldo devedor e valor do imóvel, e mudam sem aviso prévio — por isso nenhum percentual é publicado aqui. O Custo Efetivo Total é o indicador que reúne todos os encargos. Confirme a composição da sua parcela junto à CAIXA. Ademais, os percentuais foram calculados sobre os totais indicados em cada caso; médias consideram apenas os registros com o dado preenchido. Nos gráficos, ademais, as barras estão em escala relativa ao maior valor de cada grupo. Em suma, trata-se de conteúdo informativo: não constitui recomendação de investimento nem promessa de rentabilidade.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Regras, prazos, taxas e condições da CAIXA e dos programas habitacionais podem ser alterados sem aviso prévio. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
