O fiador de aluguel é quem promete pagar a dívida do inquilino se ele não pagar. Parece um favor de família, mas é um contrato com regras próprias no Código Civil e na Lei do Inquilinato, e ele não acaba sozinho quando o prazo do aluguel vence. A seguir, o que se exige de um fiador, o risco real que ele corre e as saídas que a lei oferece para quem quer se desobrigar.
- A fiança precisa ser por escrito e não admite interpretação extensiva.
- Fiador casado precisa da autorização do cônjuge; sem ela, a garantia é ineficaz.
- A garantia vale até a devolução das chaves, salvo se o contrato disser outra coisa.
- No contrato prorrogado por prazo indeterminado, o fiador pode sair, mas responde por mais 120 dias depois de notificar o proprietário.
- O fiador que paga pode cobrar o inquilino pelo que desembolsou.
O que o fiador de aluguel assina, de fato
Pelo Código Civil, na fiança uma pessoa garante ao credor o cumprimento de uma obrigação do devedor, caso este não cumpra. No aluguel, o credor é o proprietário e o devedor é o inquilino. Se a fiança não tiver limite escrito, ela alcança também os acessórios da dívida, como encargos e despesas judiciais a partir da citação do fiador.
Dois detalhes do texto que o fiador assina mudam muito o risco. O primeiro é o benefício de ordem: em regra, o fiador cobrado pode exigir que primeiro sejam executados os bens do inquilino. Esse benefício, contudo, deixa de valer se o fiador renunciou a ele expressamente ou se assinou como principal pagador ou devedor solidário. Na prática, leia essas duas expressões antes de assinar: elas colocam o fiador na mesma linha do inquilino.
O segundo é o alcance no tempo. A Lei do Inquilinato estende qualquer garantia até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação se prorrogue por prazo indeterminado, salvo cláusula em sentido contrário. Para comparar a fiança com as outras três formas de garantia, veja o guia das garantias do aluguel.
Requisitos: o que o proprietário pode exigir
O Código Civil diz que o credor não é obrigado a aceitar um fiador que não seja pessoa idônea, domiciliada no município onde vai prestar a fiança e com bens suficientes para cumprir a obrigação. É daí que vem a exigência comum de imóvel em nome do fiador.
- Documento de identidade, CPF e comprovante de endereço no município.
- Comprovação de bens suficientes, em geral com a matrícula atualizada do imóvel.
- Se casado, a assinatura do cônjuge no termo de fiança (exceto no regime de separação absoluta).
- Comprovante de renda, quando o proprietário quiser avaliar a capacidade de pagamento.
- Assinatura no próprio contrato de locação ou em termo de fiança anexo.
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Os riscos que quase ninguém lê
O maior deles: o imóvel do fiador pode ser penhorado ainda que seja o único da família. A lei do bem de família abre uma exceção justamente para a fiança em contrato de locação, e o STF confirmou que isso vale para aluguel residencial e comercial. O tema tem um artigo só sobre o fiador e o único imóvel.
Além disso, a obrigação passa aos herdeiros, limitada ao período até a morte do fiador e às forças da herança. Já na ação de despejo cumulada com cobrança, o fiador é citado para responder pela dívida e pode, junto com o inquilino, evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias. Pela Súmula 268 do STJ, porém, o fiador que não participou do processo de despejo não responde pela execução daquela sentença.
Exoneração: como o fiador se desobriga
A exoneração do fiador é o pedido formal para deixar de garantir o contrato. A Lei do Inquilinato abre duas portas, cada uma com seu prazo.
- Contrato vencidoLocação prorrogada por prazo indeterminadoo fiador notifica o proprietário da intenção de se desonerar
- Por 120 diasO fiador continua respondendotodos os efeitos da fiança valem nesse período após a notificação
- Separação ou divórcioO cônjuge que fica no imóvel assume a locaçãoa mudança tem de ser comunicada por escrito ao proprietário e ao fiador
- Em 30 diasO fiador pode se exonerarcontados do recebimento da comunicação; responde ainda por 120 dias
- Confira a situação do contratoVeja se o prazo já venceu e a locação seguiu por prazo indeterminado, ou se houve separação do inquilino.
- Notifique por escritoUse um meio que gere prova de recebimento, como notificação extrajudicial ou carta com aviso de recebimento.
- Guarde a dataÉ ela que inicia a contagem dos 120 dias em que a fiança ainda produz efeitos.
- Acompanhe a substituiçãoCom a exoneração, o proprietário pode exigir nova garantia; o inquilino tem 30 dias para apresentá-la.
Se o inquilino não apresentar a nova garantia nesse prazo, a lei permite ao proprietário pedir a desocupação com liminar. Para o inquilino, portanto, a saída do fiador é um aviso para procurar outra garantia logo, e não um detalhe.
O que muda o tamanho da obrigação
O fiador não responde por tudo o que o proprietário e o inquilino combinarem depois. Pela Súmula 214 do STJ, o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. O Código Civil também desobriga o fiador se o credor, sem consentimento dele, conceder moratória ao devedor, isto é, um prazo extra para pagar.
Do outro lado, o fiador que paga não perde o dinheiro de vez: ele assume os direitos do proprietário contra o inquilino e pode cobrar o que desembolsou, com juros. Antes de aceitar, leia o contrato inteiro, inclusive a multa por atraso e por rescisão, porque é ela que entra na conta.
Organizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Fiador de aluguel precisa ter imóvel?
O fiador pode desistir antes de o contrato vencer?
Quanto tempo o fiador ainda responde depois de pedir para sair?
Fiança assinada sem o cônjuge vale?
O fiador que pagou a dívida pode cobrar o inquilino?
Léo Shelter
- Engenheiro civil
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- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto compilado no Planalto: garantias, prorrogação e exoneração do fiador, separação do locatário, despejo e purga da mora — publicação de 18/10/1991
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), texto compilado no Planalto: contrato de fiança e autorização do cônjuge — publicação de 10/01/2002
- Lei nº 12.112/2009, que alterou a Lei do Inquilinato (regras de exoneração do fiador) — publicação de 09/12/2009
- Superior Tribunal de Justiça, Enunciados das Súmulas 214, 268 e 332 — consultada em 12/10/2026
- STJ, notícia: empresário precisa de autorização do cônjuge para ser fiador da empresa — publicação de 26/07/2022
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
