Fiador pode perder o único imóvel? O bem de família do fiador

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Sim: o fiador pode perder o único imóvel por dívida de aluguel do inquilino. A Lei do Bem de Família protege a casa onde a família mora contra quase todas as dívidas, mas abre uma exceção expressa para a fiança em contrato de locação. O STJ consolidou isso numa súmula, e o STF confirmou que a regra é constitucional tanto no aluguel residencial quanto no comercial.

A regra: o único imóvel é protegido

A Lei do Bem de Família diz que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza. A proteção alcança o terreno, as benfeitorias e os móveis quitados que guarnecem a casa. Para a lei, residência é um único imóvel usado para moradia permanente; se a família tiver vários usados como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo registro em contrário.

O STJ ampliou essa leitura em duas súmulas: a proteção vale também para o imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas, e para o único imóvel residencial alugado a terceiros quando a renda do aluguel sustenta a moradia ou a subsistência da família.

A exceção do fiador

A mesma lei lista situações em que a proteção não vale, como a dívida do financiamento do próprio imóvel, o IPTU e a pensão alimentícia. Em 1991, a Lei do Inquilinato acrescentou a essa lista a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. É essa frase que permite penhorar o único imóvel do fiador.

Essa assimetria é o ponto mais discutido do tema: o fiador pode perder a casa por uma dívida que, cobrada do devedor principal, não alcançaria a casa dele. O fiador que paga assume os direitos do proprietário e pode cobrar o inquilino, porém a cobrança esbarra nessa mesma proteção. Os demais riscos e a forma de sair da fiança estão em fiador de aluguel: requisitos, riscos e exoneração.

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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.

O que STJ e STF decidiram

No Tema 1.127, o relator, ministro Alexandre de Moraes, considerou que o direito à moradia não é absoluto e deve ser ponderado com a livre iniciativa e com a autonomia de vontade do fiador, que assume a garantia de forma livre. Ficaram vencidos quatro ministros, para quem o bem de família do fiador de locação não residencial seria impenhorável. A tese fixada foi esta:

Com a tese de repercussão geral do STF e o repetitivo do STJ, juízes e tribunais do país passam a aplicar o mesmo entendimento em casos semelhantes.

Antes de aceitar ser fiador

Se a resposta à primeira pergunta for não, há outras garantias que não colocam a casa de ninguém em risco, como a caução no aluguel. E, para entender quando uma penhora alcança quem compra um imóvel, veja penhora do antigo dono e o novo proprietário. O panorama das garantias está no guia das garantias do aluguel.

Perguntas frequentes